任意売却とは｜住宅ローンが払えなくなったときの売却方法

住宅ローンの返済が難しくなり、売却してもローンを完済できない。
このような状況でも、不動産を売る方法があります。それが「任意売却」です。

• 毎月の住宅ローン返済がつらい
• 金融機関から督促状が届いている
• 売却額がローン残債を下回りそう
• 競売の通知が届いた

ひとつでも当てはまる方は、早めにご相談ください。時間が経つほど、選べる方法が少なくなります。

住宅ローンが残っていると、
原則として売却できません

住宅ローンを完済できないと、不動産にかかる「抵当権」を抹消できないためです。抵当権とは、住宅ローンを貸している金融機関が持つ権利のこと。返済が滞ると、金融機関はこの権利を行使して不動産を競売にかけます。

競売の落札価格は優先的にローン返済にあてられ、残った債務は一括返済を求められます。市場価格を下回る金額で落札されることも多いため、住む場所を失ったうえに多額の債務だけが残ってしまいます。

競売を避けるための売却方法が
「任意売却」です

住宅ローンが完済できない不動産でも、金融機関などの債権者に交渉して売却を認めてもらえれば、売ることができます。これが任意売却です。

見た目は一般的な不動産売却と変わらず、市場価格に近い金額での売却も見込めます。結果として残る債務は競売より少なくなり、その返済についても相談のうえで計画を立てられます。

任意売却と競売の違い

	任意売却	競売
売却金額	市場価格に近い	市場価格の5～7割程度
残債務	少ない	多い
残債務の返済	無理のない返済計画が立てられる	原則的に一括返済
退去時期	意向が考慮される	強制退去
プライバシー	一般的な不動産売却と同じ	競売物件として周知される

競売までの流れと、相談のタイミング

返済が滞ってから競売が成立するまでには、いくつかの段階があります。

まず、滞納が続くと金融機関から督促状が届きます。さらに滞納が続くと「期限の利益の喪失」となり、保証会社が代わりに返済する「代位弁済」が行われます。その後、債権者が裁判所に競売を申し立て、調査や公告を経て入札・開札に至ります。

任意売却ができるのは、競売の開札前までです。開札が済んでしまうと、どれだけ条件のよい買主が現れても手遅れになります。

弊社では、支払いが滞り始めた段階でご相談いただければ、お手伝いできることが多くあります。競売の手続きが進むほど、買主を探す期間も、債権者と交渉する余地も限られていきます。「今月の返済が苦しい」「来月も払えるか分からない」と感じた時点で、まずはご連絡ください。

ご相談が遅れると、できることが減ります

弊社にご相談いただく方の多くは、競売の通知が届いてからです。お気持ちはわかります。誰にも知られたくない、なんとか自分で解決したい、まだ大丈夫かもしれない。そう思われるのは当然のことです。

ただ、残された時間が短いほど、買主を探す期間も、債権者と交渉する余地も少なくなります。弊社が直接買い取るという方法をとるにしても、物件の調査や契約の準備に一定の日数は必要です。

督促状が届いた段階でご相談いただければ、仲介で市場価格に近い金額を目指すことも、弊社の買取で確実性を優先することも選べます。選択肢があるうちに、状況だけでもお聞かせください。

途中で連絡が取れなくなるのが、いちばん困ります

任意売却は、債権者の同意を得ながら進める手続きです。売主の方のご意向を確認しないと、交渉も契約も先に進みません。

話が進むにつれて不安になり、連絡をためらわれる方がいらっしゃいます。しかしその間も競売の手続きは進んでいます。迷われたとき、気が変わったとき、他の方法を検討されたくなったときは、そのままお伝えください。途中でやめるという判断も含めて、ご相談に応じます。

東宝コーポレーションにご相談ください

任意売却で重要なのは、限られた期間内に買主を見つけることです。一般的な売却と違い、じっくり待つことができません。

弊社は不動産の仲介に加えて、自ら買主となる不動産買取も行っています。買主が見つからないまま期限が迫った場合でも、弊社が直接買い取るという選択肢をご提示できます。

また、任意売却は債権者との交渉が必要になるため、状況によっては弁護士や司法書士との連携が必要です。弊社では必要に応じて専門家をご紹介し、手続き全体をご案内します。

まずは現在の状況をお聞かせください。物件の査定と、残債との差額の見通しをお出ししたうえで、取りうる方法をご説明します。ご相談いただいたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

任意売却のよくあるご質問