不動産売却の税金「譲渡所得税」とは？計算方法と節税対策【高崎市・2026年版】

不動産を売却して利益が出ると、「譲渡所得」として課税の対象になります。一方、損失が出た場合は「譲渡損失」となり、ほかの所得と相殺できる場合があります。どちらも、売却前に正しく理解しておくことが節税の第一歩です。

そこで今回は、高崎市で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却で発生する税金「譲渡所得税」の計算方法と、使える特例・節税対策を2026年の最新情報で解説します。

不動産売却にかかる「譲渡所得税」の計算方法

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産を売却して生じた利益（譲渡所得）にかかる税金です。ここで重要なのは、「売却金額＝利益（譲渡所得）」ではないという点です。売却金額から、購入にかかった費用などを差し引いた“もうけ”の部分にだけ課税されます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 ＝ 売却金額 －(取得費 ＋ 譲渡費用)

取得費：その不動産を購入したときの価格と、購入時にかかった費用の合計から、建物の減価償却費を差し引いた金額です。

減価償却費：建物は時間の経過とともに価値が下がるため、用途・構造・経過年数に応じて算出した減価償却費を取得費から差し引きます（土地は対象外）。

譲渡費用：売却のためにかかった費用です。仲介手数料、印紙代、測量費、土地を売るために建物を解体した場合の解体費用などが含まれます。

この計算の結果、譲渡所得がゼロまたはマイナスであれば、譲渡所得税はかかりません。さらに「3,000万円特別控除」などの特例が使えれば、譲渡所得から控除されるため、税金がかからずに済むケースも多くあります。

譲渡所得税の税率は「所有期間」で変わる

譲渡所得税は、国税である所得税と地方税である住民税の合算です（2037年までは復興特別所得税が所得税額の2.1％分加算されます）。

譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 所有期間に応じた税率

税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく変わります。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）
所得税30％ ＋ 復興特別所得税0.63％ ＋ 住民税9％ ＝ 合計39.63％

所有期間5年超（長期譲渡所得）
所得税15％ ＋ 復興特別所得税0.315％ ＋ 住民税5％ ＝ 合計20.315％

このように、5年を超えて所有してから売ると税率が約半分になります。売却のタイミングを考える際の重要なポイントです。なお、譲渡所得税の申告や特例の適用には、売却した翌年の確定申告が必要です。

知っておきたい節税対策｜使える特例

譲渡所得税は、特例を使えるかどうかで納税額が数百万円単位で変わることもあります。代表的なものをご紹介します。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

ご自身が住んでいた家（マイホーム）を売却した場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。多くのケースでこの控除内に収まり、税金がかからずに済みます。

相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除

相続した実家（被相続人が一人で住んでいた家）を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。マイホームの特例とは別制度で、要件が異なります。主なポイントは次のとおりです。

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された一戸建てであること（マンションは対象外）
• 相続開始の直前に、被相続人が一人で居住していたこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 適用期限は令和9年（2027年）12月31日まで（税制改正で延長されました）

さらに2024年1月以降の売却からは、買主が翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをした場合も対象になるよう要件が緩和され、「古家付き土地」として現状のまま売りやすくなりました。一方で、相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除上限が2,000万円に縮小されている点には注意が必要です。

【高崎市の方へ】 この特例を使うには、確定申告時に「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が必要です。高崎市内の空き家については、高崎市役所9階の建築住宅課で発行しています（発行に申請から2週間程度かかります）。電気・ガスの閉栓証明や更地の写真など、相続後・売却後では入手が難しい書類も必要になるため、検討中の方は早めの準備をおすすめします。

売却で損失が出たら？税金を減らす「損益通算」

売却した不動産が購入時より値下がりしていた場合などに生じる損失を「譲渡損失」といいます。譲渡所得の計算がマイナスになったケースです。

一定の要件を満たすマイホームの売却で生じた譲渡損失は、その年の給与所得など他の所得と相殺できます。これを「損益通算」といいます。さらに、その年だけで相殺しきれなかった損失は、**翌年以後3年間にわたって繰り越して控除（繰越控除）**できます。

利益が出たときだけでなく、損失が出たときも確定申告をすることで節税につながります。「売って損したから申告は不要」と思わず、忘れずに申告しましょう。

よくあるご質問

必ず税金がかかるのですか？

いいえ。利益（譲渡所得）が出なければ課税されません。また、マイホームや相続空き家の3,000万円特別控除が使えれば、利益が出ても税金がかからないことが多くあります。

購入時の契約書が見つからず、取得費がわかりません。

その場合、売却金額の5％を「概算取得費」として計算できます。ただし実際の取得費より低くなり税額が増えがちなので、古い売買契約書や領収書はできる限り探すことをおすすめします。

どの特例が有利かわかりません。

特例には併用できないものもあり、どれが有利かは状況によって変わります。具体的な税額計算や申告は税理士の領域となりますので、当社から提携の専門家をご紹介することも可能です。

まとめ｜高崎市の不動産売却と税金は東宝コーポレーションへ

不動産売却にかかる譲渡所得税は、仕組みと特例を正しく理解することで、賢く節税できます。特に「所有期間5年超で税率が下がる」「3,000万円特別控除が使えるか」は、手元に残る金額を大きく左右します。

私たち「株式会社東宝コーポレーション」は、群馬県高崎市を中心に不動産売却のサポートをおこなっております。税金面のご不安も含め、売却の進め方をトータルでご相談いただけます。ホームページから無料で査定依頼を受け付けておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

※本記事の税制情報は2026年6月時点のものです。具体的な税額計算・申告については、税理士または管轄の税務署にご確認ください。当社は税務相談を行うものではありません。

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