空き家の放置は危険！固定資産税6倍のリスクと対策【高崎市・2026年版】

この記事のハイライト
●法改正により「特定空家」になる前の「管理不全空家」でも固定資産税の優遇が解除される
●相続登記（2024年〜）に加え、住所変更登記（2026年〜）も義務化され、放置のリスクが拡大
●老朽化して価値が下がる前に、売却もしくは買取での早期処分がおすすめ

総務省の調査によると、全国の空き家は約900万戸と過去最多を更新し、社会問題として年々深刻化しています。高崎市でも、相続した実家をそのままにしているというご相談が増えています。

かつては「空き家は持っているだけなら大きな問題はない」と考えられがちでした。しかし、2023年の法改正により、管理が不十分な空き家は「特定空家」に指定される前の段階から税負担が増える仕組みに変わりました。空き家は「放置するほど損をする資産」になったのです。

そこで今回は、空き家を放置すると生じるリスクと、最新の法制度、そして放置しないための対策について解説します。群馬県高崎市で空き家の処分にお困りの方、これから不動産を相続するご予定がある方は、ぜひ参考にしてください。

空き家を売却せずに放置すると生じる5つのリスク

空き家を放置すると、多くのリスクが生じます。まずは代表的な5つを把握しておきましょう。

① 不動産の価値が下がる

人が住まなくなった家は、換気や清掃を定期的におこなわないと急速に老朽化します。カビの発生や木材の腐食が進行すれば資産価値は大幅に下がり、いざ売却したいと思ったときには、解体しなければ売れない状態になっている可能性もあります。近年は解体費用そのものも人件費・資材費の高騰で上昇しており、「待つほど手取りが減る」状況です。

② 所有しているだけでコストがかかる

空き家でも、固定資産税は毎年かかります。遠方にお住まいの方は、管理に通う交通費や時間の負担も無視できません。「使わないから」と放置していても、所有しているだけで経済的負担は続きます。

③ 放火・不法投棄など治安悪化の恐れがある

家のまわりに燃えやすいゴミなどがあると、放火の標的になる可能性があります。不法投棄や不審者の侵入など、地域の治安悪化の原因になることもあります。

④ 倒壊などで第三者に損害を与えるリスクがある

老朽化で柱や土台が傷むと、建物が傾き倒壊する恐れがあります。台風や大雪で屋根材が飛散することもあるでしょう。隣家や車に損害を与えたり通行人がケガをしたりした場合、その賠償責任は所有者が負うことになります。

⑤ 固定資産税の優遇が解除される可能性がある

そして近年もっとも注意すべきなのがこのリスクです。管理が不十分な空き家は、行政から「管理不全空家」や「特定空家」に認定され、固定資産税の優遇（最大6分の1）が解除される可能性があります。次章で詳しく解説します。

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【2023年法改正】「管理不全空家」と「特定空家」とは？

空き家対策の基本となる法律が、2015年施行の「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」です。そして2023年12月に改正法が施行され、規制が大きく強化されました。

改正の最大のポイント：「管理不全空家」の新設

改正前は、倒壊の危険などがある「特定空家」に指定され、勧告を受けた場合にのみ固定資産税の優遇が解除されていました。

改正後は、「そのまま放置すれば特定空家になるおそれのある空き家」が「管理不全空家」として新たに定義され、この段階でも勧告を受けると優遇が解除されるようになりました。窓や屋根の一部破損、雑草の繁茂など、「まだ倒壊の危険まではない」状態でも対象になり得ます。つまり、税負担が増えるタイミングが大幅に早まったのです。

固定資産税は最大6倍に

住宅が建っている土地（小規模住宅用地：1戸につき200㎡までの部分）には、固定資産税の課税標準額を6分の1に減額する「住宅用地の特例」が適用されています。管理不全空家・特定空家として勧告を受けるとこの特例から除外され、土地の固定資産税が実質的に最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

特定空家への行政対応の流れ

特定空家に指定されると、行政の対応は次の順で進みます。

詳しい基準は、国土交通省が公開しているガイドライン「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針」で確認できます（出典：国土交通省）。

空き家の相続で注意！登記義務化のポイント

空き家問題と切り離せないのが、相続にともなう登記の義務化です。

相続登記の義務化（2024年4月〜）：相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。過去に相続した未登記の不動産も対象です（出典：法務省）。

住所等変更登記の義務化（2026年4月〜）：登記名義人の住所や氏名に変更があった場合、2年以内の変更登記が義務となりました。こちらも怠ると過料の対象となり得ます。

「実家を相続したが名義は亡くなった親のまま」という状態は、もはや放置できません。名義が整理されていないと売却もできないため、空き家の処分を考える際は、まず登記の状況確認から始めましょう。

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空き家を放置しないための対策｜「売却」とそれ以外の方法

最後に、空き家を放置しないための具体的な対策をご紹介します。

空き家を売却する

もっともおすすめなのが売却です。老朽化が進んで価値が下がる前、つまり「今」がいちばん高く売れる可能性が高いタイミングです。

また、相続した空き家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（被相続人居住用家屋の特別控除）が利用できる場合があります。適用には耐震基準や売却期限などの要件があるため、相続した空き家をお持ちの方は早めにご相談ください。

売却しない場合の対策

• 定期的に管理をおこなう
  月1回程度を目安に訪問し、換気・通水・清掃をおこないましょう。遠方の場合は、空き家管理サービスの利用も選択肢です（月数千円〜が目安）。
• 賃貸物件として活用する
  立地や状態によっては、賃貸に出して家賃収入を得る方法もあります。ただしリフォーム費用が高騰しているため、投資額を回収できるか事前の試算が重要です。
• 空き家バンクに登録する
  自治体が運営する、空き家の所有者と利用希望者をつなぐマッチング制度です。高崎市でも空き家対策に関する支援制度が設けられていますので、詳しくは市の窓口にお問い合わせください。
• 解体して更地にする
  倒壊リスクは解消できますが、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がる点に注意が必要です。解体後の土地活用や売却まで含めて計画しましょう。
• 買取を検討する
  「早く手放して現金化したい」「老朽化が進んでいて仲介では売りにくい」という場合は、不動産会社による買取がおすすめです。買主を探す期間が不要で、現状のままスピーディーに手放せます。

よくあるご質問

古くて傷んだ空き家でも売れますか？

はい、ご相談いただけます。仲介での売却が難しい状態でも、買取という選択肢があります。まずは現状を拝見し、最適な方法をご提案します。

家の中に家具や荷物が残ったままでも相談できますか？

可能です。残置物の処分まで含めた売却のご相談を承っております。

相続登記がまだ済んでいないのですが、売却の相談はできますか？

できます。売却には登記の整理が必要になるため、手続きの流れからご案内します。司法書士など専門家との連携もサポートいたします。

まとめ｜高崎市の空き家のお悩みは東宝コーポレーションへ

法改正により、空き家は「特定空家」になる前の段階から固定資産税の優遇が解除される時代になりました。管理の手間や費用、倒壊などのリスクを考えると、使う予定のない空き家は早めの処分・活用をおすすめします。

株式会社東宝コーポレーションは、群馬県高崎市を中心に不動産売却のサポートをおこなっております。仲介による売却はもちろん、買取のご相談も承っておりますので、空き家の処分をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

※本記事の制度情報は2026年6月時点のものです。税制・法制度の適用については、最新の情報をご確認ください。

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