相続不動産を売却する流れと注意点【高崎市・2026年版】相続登記義務化に対応

相続した不動産をどうすればいいか、悩んでいる方は少なくありません。相続不動産は相続人が複数いることも多く、通常の不動産売却とは違った流れや注意点を理解しておく必要があります。

さらに、2024年4月から相続登記が義務化され、相続をめぐるルールは近年大きく変わりました。「まだ登記していない」「親名義のままになっている」という方は、今こそ手続きを進めるタイミングです。そこで今回は、相続不動産を売却する流れと注意点を、最新の制度をふまえて解説します。群馬県高崎市で相続不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産を相続してから売却するまでの流れ

相続した不動産が遠方にある、すでにマイホームを持っている、相続人が複数いて現金化して分けたい——こうした理由から売却を選ぶ方は多くいます。ただ、相続不動産の売却は通常より手続きが複雑です。相続発生から売却までの流れを順に確認しましょう。

1. 遺言書の確認と死亡届の提出

まず遺言書の有無を確認します。遺言書は相続手続きで重要な意味を持つため、葬儀などで慌ただしい時期でも必ず確認しましょう。あわせて、死亡届は亡くなってから7日以内に自治体へ提出する義務があります。

2. 戸籍謄本の取得と相続人の確定

遺言書がない場合は、誰が法定相続人かを確定させます。そのために被相続人の「出生から死亡までのすべての戸籍謄本」を取得し、子・養子・認知した子など該当者をすべて洗い出します。相続人全員の戸籍謄本も必要です。

この収集は想像以上に手間がかかりますが、2024年3月から始まった戸籍謄本の「広域交付制度」により、本籍地が遠方でも最寄りの市区町村窓口でまとめて取得できるようになり、以前より負担が軽くなりました。

3. 遺産分割協議書の作成

相続人が確定したら、遺産の分け方を全員で話し合う「遺産分割協議」を行い、決まった内容を「遺産分割協議書」にまとめて全員が署名・実印で捺印します。全員が一堂に会する必要はなく、協議書に署名捺印することで同意とみなされます。

協議に法律上の期限はありませんが、意見が対立すると長引きがちです。不動産は所有しているだけで固定資産税がかかるため、あまりに長引く場合は家庭裁判所への遺産分割調停も視野に入れましょう。なお、後述の相続登記には期限があるため、協議も早めに進めるのが得策です。

4. 相続登記（名義変更）

売却が決まったら、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します。これを「相続登記」といい、この手続きを済ませないと相続した不動産は売却できません。相続登記が完了すれば、あとは通常の不動産と同じ流れで売却を進められます。

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相続不動産を売却する際の注意点

注意点1：相続人全員の同意が必要

相続した不動産（共有状態）を売却するには、相続人全員の同意が必要です。10人中9人が同意していても、1人が反対すれば売却は進められません。

注意点2：代表者に負担が偏りやすい

売却手続きは代表者1名が窓口となって進めるのが一般的で、負担が偏りがちです。トラブルを防ぐため、売却価格の最低ラインや売却期限を全員であらかじめ決め、細部は代表者に一任する、という共通認識を作っておくのがおすすめです。取り決めがないと、後から「もっと高く売れたはず」「急ぎすぎだ」といった不満が出かねません。測量費などの費用を誰がどう負担するかも決めておくと安心です。

注意点3：相続税の申告・納付を忘れない

相続税が発生する場合、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付が必要です。期限を過ぎると延滞税が課されることもあります。ただし相続税には基礎控除があり、非課税になるケースも多くあります。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の人数）

なお、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」（相続開始から3年10か月以内の売却が要件）もあります。譲渡所得税の節税につながるため、売却のタイミングは税理士にも相談しながら検討しましょう。

【2024年義務化】相続登記と、知っておきたい新制度

ここが旧来の常識から最も変わった部分です。かつて相続登記は任意でしたが、2024年4月1日から義務化されました。

相続登記は「3年以内」が義務に

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。

重要なのは、この義務が過去の相続にも遡って適用される点です。2024年4月より前に発生した相続（親名義のまま何十年も放置している不動産など）も対象で、その場合は2027年（令和9年）3月31日までに登記すれば過料を回避できます。「まだ売る予定はない」という場合でも、まずは相続登記を済ませておくことが必須になりました。

遺産分割が間に合わないときは「相続人申告登記」

「3年以内に遺産分割協議がまとまりそうにない」というケースもあります。その場合は、2024年4月に新設された「相続人申告登記」が使えます。相続人の一人が「自分が相続人である」と法務局に申し出るだけで、いったん登記義務を果たしたものと扱われる簡易な手続きです。登録免許税もかからず単独で申請できます。ただし所有権の移転登記ではないため、遺産分割がまとまったら改めて通常の相続登記が必要です。

使い道のない土地は「相続土地国庫帰属制度」

「相続したが使い道がなく、売れる見込みもない土地」を持て余すケースもあります。その場合、2023年4月から始まった「相続土地国庫帰属制度」で、一定の条件を満たせば土地を国に引き取ってもらえます。ただし、建物がある土地や担保権が設定された土地などは対象外で、審査手数料に加え10年分の管理費相当額の負担金が必要です。審査も厳格なので、利用できるかは事前確認が欠かせません。

相続財産の把握に「所有不動産記録証明制度」

2026年2月から始まった「所有不動産記録証明制度」により、被相続人が全国に所有していた不動産を一覧化した証明書を法務局で取得できるようになりました。「どこに不動産があるか分からない」という相続の初期段階で、登記漏れを防ぐのに役立ちます。

相続登記にかかる費用

相続登記は司法書士に依頼するのが一般的で、報酬の目安は5万〜15万円ほど（物件数や権利関係の複雑さで変動）。これに登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）と、戸籍謄本などの実費が加わります。ご自身で法務局に申請することも可能ですが、遺言か遺産分割協議かで必要書類が異なるため、不安な方は司法書士への依頼をおすすめします。

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よくあるご質問

親が何十年も前に亡くなり、実家が親名義のままです。今からでも間に合いますか？

過去の相続も義務化の対象ですが、2027年3月末までに相続登記をすれば過料は回避できます。早めの手続きをおすすめします。名義がそのままだと売却もできないため、登記の整理からサポートします。

相続人が遠方に散らばっています。売却の話し合いはできますか？

はい。相続人が各地にいるケースの進め方もご案内します。まずは現状をお聞かせください。

登記や税金の手続きは自分でできますか？

ご自身でも可能ですが、相続登記は司法書士、相続税は税理士の領域です。当社では信頼できる専門家と連携し、売却まで窓口ひとつでご相談いただけるようサポートします。

まとめ｜高崎市の相続不動産売却は東宝コーポレーションへ

相続した不動産の売却は、遠方で手続きしづらい、相続人同士の協議が難航するなど、通常より複雑になりがちです。加えて2024年の相続登記義務化で、「放置」という選択肢は実質的になくなりました。だからこそ、流れと注意点を事前に把握しておくことが大切です。

株式会社東宝コーポレーションは、群馬県高崎市で相続不動産の売却をサポートしております。小さなお悩みでもかまいません。相続登記や税金のご不安も含め、まずはお気軽にご相談ください。

※本記事の制度情報は2026年6月時点のものです。登記手続きは司法書士、税務は税理士など、具体的な手続きは各専門家にご確認ください。